地产调控新政：宽松周期后期资产泡沫化的缩影

　　李海涛|文

　　长江商学院金融学教授、杰出院长讲席教授、MBA项目副院长

　　“十一”黄金周期间市场关注度最高的事件就是一系列地产调控政策的出台。据不完全统计，有超过20个城市在“十一”黄金周前后出台了相关的房地产行业调控政策，主要包括“北上广深”四个一线城市和大部分年初以来房价快速上涨的二三线城市，具体内容包括限购、限贷等等。

　　本轮地产价格上涨的逻辑何在？首先从影响房地产市场的因素入手进行分析。

　　从长周期视角看，房地产的商品属性凸显，而最重要的影响因素是人口，人口总量和年龄、性别结构等决定了购房需求主体人群的总量。例如，对于美国，“二战”后重建的“婴儿潮”和“回声婴儿潮”带动了住宅销售和开工量的几波上涨；例如，对于中国而言，25岁-35岁的男性青年可能是购房市场“刚需”的主力军，而中国的房地产市场过去也一直得以享受“人口红利”带来的高景气度。除内生性的人口因素外，一些外生的政策变量也可能干扰房地产市场的供求关系，但总体上看离不开对于人口的影响。例如，美国的原有人口增长速度放缓之后，移民的数量成为决定购房需求主力的重要因素；对于中国而言，城镇化的相关进程影响着城市新增人口的数量，例如农民工的市民化，可能将为城镇房地产市场提供生力军。长期来看，由于房子具备商品属性，人口是决定房地产市场的核心因素，但这一因素无法合理解释中国近年来的房价波动。