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孔德峰:燕郊房产落宗风波折射土地乱相

2017年02月15日 10:01
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一方面是用途管制,一方面是地方政府有动力将土地入市,二者往往会在实践中屡屡撞车,就很可能出现地方政府采取种种方式规避土地监管

  【财新网】/意见领袖(记者 周东旭)背景:近日,因房价飙升备受关注的河北三河市燕郊,再次成为焦点。部分业主因房产无法落宗而不能办理不动产登记证。2016年1月份,国土资源部发布《不动产登记暂行条例实施细则》,2016年12月1日,三河市启动不动产统一登记。多个小区的业主在办理过程中被告知,小区的土地并没有落宗,土地性质也并非房本上所标注的住宅用地,有的是工业用地,有的是绿化用地,所以无法办理不动产权证。质疑随之而来,为何工业用地或绿化用地上的房产证写的却是住宅用地。

  房产落宗是通过建立起房屋和所在宗地的关联关系,生成唯一的不动产单元代码。落宗的基本原则之一,就是地上建筑物的性质和土地使用性质必须相同。在执行不动产登记后,房产证和土地证合二为一。不能落宗,意味着就不能办理不动产登记证,进而也会影响交易等。甚至有分析指出,这一问题可能会影响到燕郊日益高企的房价。

  而后,国土部负责人还专门就此做出回应。2月11日,三河市政府发出通告指出:凡取得《房屋所有权证》的业主,都可直接办理不动产登记手续。2月13日,根据相关时间安排,业主开始陆续办理不动产登记。表面看,这一涉及几十个小区的难题似乎片刻之间得以解决,但是,也不得不追问,背后究竟反映了怎样的土地利用现状?类似事件会不会在其他地方重新上演?

  【意见领袖观点】

  法学博士、北京市权达律师事务所律师孔德峰表示,虽然此次事件的具体情况尚未有详细披露,但是,不能否认当前中国土地使用的现状比较混乱,“这也是一个普遍存在的老问题了。”

  孔德峰解释,土地利用涉及巨大利益,尤其是在东部城市,土地本身就是主要财政收入来源之一,所以,地方政府往往也有很大动机让土地入市。但是,对于国土部门来说,实行用途管制,尤其是对耕地转化为工业用地等,往往采取严格管制,所以,一方面是用途管制,一方面是地方政府有动力将土地入市,二者在实践中屡屡撞车,就很可能出现地方政府采取种种方式规避土地监管。当然,对于土地的用途管制,也存在不同观点。

  孔德峰介绍,上述现象在全国各地并不鲜见。比如,有些地方将一些大宗土地化整为零,以小宗土地申报,本来应该是中央直管,最后由省级审批。这种主要属于程序问题。而有的则是改变土地用途,由于发展经济的需要,工业用地的审批相对容易很多,所以,地方政府和开发商就有动机结合,拿到相对容易审批的土地后再转换土地使用用途。实践中,为了实现土地利用的最大收入价值,往往是多种手段并用。

  此前,根据《经济观察报》引述廊坊市国土系统人士介绍,燕郊地区小区无法落宗主要有四种情况:第一,土地出让金和相关税费没有缴清;第二,土地性质为工业用地;第三,土地性质为集体土地;第四,土地为划拨土地。土地本身为住宅用地,开发商拖欠土地出让金的,只要补交完相关费用后,即可以办理。针对工业用地、划拨土地和集体土地性质的小区,则需履行相关土地性质变更程序。其中,难度最大的是集体土地变更成住宅用地,“这一审批权限为河北省甚至更高。”

  而央视在采访三河市国土资源局相关负责人时,得到的答案则是由于人员有限,无法完成对这些小区的坐标认定,所以迟迟不能办理。只要认定完毕,就可以办理。比如,有的小区由于政府系统信息没有及时更新,显示该地块为工业用地。事实上,当时该项目规划确实为住宅,后来搞市政建设把住宅北移了25米,而这北移的25米区域就是工业用地,因此信息显示就成为工业用地,但这个地产项目属于住宅是没有问题的。所以,主要问题是出在管理流程方面。

  无论症结何在,在孔德峰看来,类似事件都会对现有土地法律秩序构成挑战。从保护购房者利益看,很可能与国家对土地的宏观调控相冲突,在社会日益强调法治化的情况下,如何在法律上寻找依据,也是一个问题,所以,解决途径极有可能是以牺牲法治为代价的。“不是所有的病都可以完全治愈,即使治愈,也可能会带来副作用。一旦类似事件出现,再去纠正,恐怕很难找到完满周全的办法。”

  孔德峰认为,在土地的违法审批或使用上,政府以及开发企业等是有共同利益的,现实中不仅存在工业用地转化为居住用地,也有很多不符合开发的耕地转化为工业用地。从动机上,还是与土地财政有关。

  孔德峰还提醒,也应该警惕地方政府以土地开发名义给与各种承诺,使得企业愿意到地方投资,但是,由于土地相关手续不完备,最终使得企业成为地方政府手中的“鱼肉”。“类似与土地有关的灰色操作手段很多,引起的纠纷也很多。”■

责任编辑:张帆 | 版面编辑:李丽莎
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