为什么香港和内地房地产债走势背离——中国债市“十万个为什么”（5）

　　【财新网】（专栏作家 徐寒飞）我们前期重点推荐的新发房地产债近期涨势如虹：13苏新城债发行不足3月以来全价回报达到8.5%，收益率较发行利率大幅下行160bps以上；14福星01上市首日净价涨幅高达7.74%，发行以来持有回报超过9%，收益率降幅接近200bps。而与此同时，在香港发行上市的房地产债近期总体上呈下跌走势，收益率上扬。为什么二者走势会出现背离？境外房地产债下跌会否给境内新发地产债带来压力?

　　首先，香港上市房地产债作为一种外币资产，主要受美元、离岸人民币表现以及相关资产整体走势影响，与境内人民币债券并没有直接的相关性，近期的下跌与境外风险偏好回落吻合，与国内风险偏好提升推动的房地产债上涨并不矛盾。香港上市的房地产债（实际上发行主体都是在海外注册的境外机构，系统内核心业务在内地）主要分为三类：（1）以美元计价和结算的美元债券，是一种美元资产，承担美元汇率和利率风险；（2）以人民币计价、美元结算的合成债券，是一种结合离岸人民币汇率风险和美元利率风险的合成资产；（3）以人民币计价和结算的点心债券，是一种离岸人民币资产，承担离岸人民币的汇率和利率风险。需要注意的是，离岸人民币（CNH）与在岸人民币（CNY）有着不同的汇率和利率波动，某种程度上实际是两种不同的货币。因此，香港的房地产债实际上都是外币资产（美元或离岸人民币），受美元以及离岸人民币走势、以及相关外币资产整体表现的影响，与在岸人民币资产的表现并没有直接的相关性。